Logements vacants en région parisienne, augmentation des prix du m² à Paris par rapport à l’Essonne et impact des plates-formes de mises en relation comme AirBnb sur le marché du locatif… Tout y passe avec le spécialiste de l’immobilier francilien, Thibault Rhodes, de CPH Immobilier et urbaniste porteur des projets « Timikilla », « Sphères de vies » et « UrbaKairos ».

Qo : Dans les quatre arrondissements centraux de la capitale, 26% des logements restent inoccupés (vacants ou résidences secondaires), selon un rapport de l'Atelier parisien d'urbanisme. Comment expliqueriez-vous ce phénomène ?

T. Rhodes : Tout d’abord, on dit que dans l’immobilier, il y a un solde incompressible de 2 % de logements vacants. Cela comprend notamment les rotations d’achat et de vente des biens immobiliers.

Les logements inoccupés peuvent être des maisons secondaires de propriétaires étrangers par exemple. Certains logements appartiennent à l’État. Des biens immobiliers sont également entre les mains de notaires, qui parfois ne font pas de publicité pour la vente, et restent alors plus longtemps inhabités.

Les logements en rénovation peuvent également être inhabités pendant quelques années, surtout lorsqu’il y a des conflits d’assurance ; ça peut alors durer cinq ans. Je pense qu’à Paris, il doit d’ailleurs y avoir des bâtiments entiers vacants à cause de problèmes comme des dégâts des eaux par exemple.

Selon Challenges, les prix du mètre carré ont bondi de 8,6% en 2017 à Paris. Comment expliquez-vous cela ?

Je ne pense pas qu’il y ait de bulle à Paris. Récemment, il y a même eu une stagnation des ventes, car certains propriétaires sont dans l’incertitude du Brexit. Ils attendent plus spécifiquement de savoir si Paris va devenir une place financière comme l’était Londres. Au mois de novembre, nous avons toutefois remarqué une accélération des ventes.

Il faut également comprendre que l’immobilier n’est pas une science exacte, loin de là… Il y a le on et le off market. Certains biens ne sont pas présentés au grand public, ni même aux agences à travers le réseau intercabinet. Tout ne passe pas par le fichier AMEPI ou bien des applications comme Lici de Rudy Cohen. La non-concurrence facilite les ventes et donc les rotations.

En off certains biens peuvent être beaucoup plus chers que sur le marché ou l’inverse.

Le on market, c’est ce qui est visible, donc quantifiable, mesurable, avec des statistiques plus ou moins aléatoires aussi...

Aujourd’hui, les prix sont désormais 3,5 fois supérieurs dans la capitale qu'en Essonne ! Pourquoi autant d’écart ?

Dans le 91, c’est vrai que les prix sont bien moindres que ceux de Paris. Je pense que c’est naturel. Certains préfèrent éviter de passer trop de temps dans les transports et être au plus près du centre où ils travaillent (lien vers article vivre et loger à Paris), et ils sont prêts à y mettre le prix.

Il y a aussi la facette marketing du « Grand Paris », qui donne parfois sans réel fondement de la valeur à l’immobilier. J’ai même entendu une fois quelqu’un dire que Chartres appartenait au Grand Paris !*Rires. Il vaut mieux parfois penser à la vitesse des transports qu’à la distance. Beaucoup de personnes vivent à Tours, par exemple, et mettent en train moins de temps à rejoindre Paris que d’autres personnes vivant en périphérie de Paris et comptant sur d’autres moyens de transport.

Massy, en Essonne, est toutefois en train de bien prendre de la valeur. On retrouve beaucoup de logements neufs pour le locatif là-bas.

Côté immobilier, pouvez-vous nous dire l’impact qu’ont eu des sites de mise en relation de particuliers à particuliers comme AirBnb sur le locatif dans la capitale ?

Je pense que les personnes qui se lancent dans l’immobilier locatif n’ont pas forcément dans l’idée de faire de l’hôtellerie façon AirBnB. D’ailleurs, AirBnb pourrait pousser certains hôteliers à upgrader leurs offres. Car louer sur de courtes périodes sans justement se retrouver avec un logement vacant, c’est un réel job, comprenant un investissement personnel et pécuniaire. L’immobilier locatif n’est pas directement en concurrence avec la location via les plates-formes comme AirBnB.

Notez que face à la crainte de l’interdiction de location via AirBnB, beaucoup de petites surfaces ont été mises en vente d’octobre 2017 à janvier-février dernier.

Ceux qui ont de l’argent et qui veulent investir, je leur conseille plutôt le déficit foncier. Cela consiste en l’achat d’une ex grosse propriété au centre d’un petit village par exemple, que l’on retape pour y faire de multiples petits logements. Louer plusieurs petites surfaces est souvent plus rentable que de louer une grande surface, même plus cher.

 

Merci Thibault Rhodes pour cette interview. Et vous, cher lecteur, habitez-vous à Paris ou en périphérie ? Parlez-nous de vos expériences immobilières !

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