Quelles sont les garanties dont un acheteur potentiel dispose lorsqu’il veut faire l’acquisition d’un logement ? Que peut-il faire si la maison ou l’appartement ne lui convient pas ou n’est pas conforme à ses attentes ? Ce dossier va essayer de répondre à toutes ces questions épineuses, mais indispensables.

Les garanties pour l’achat d’un logement neuf

Lorsque vous recherchez une propriété neuve en France, il se peut qu’elle ne soit pas encore construite. Nous disons alors que vous faites un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement + lien vers BloQo la VEFA). Lorsque vous achetez un nouvel appartement ou une nouvelle maison en VEFA, vous signez un contrat de vente pour une propriété en état futur d’achèvement. Le contrat VEFA garantit votre maison. En fait, il garantit surtout que la maison qui vous sera livrée correspond à la description des plans qu’on vous a montrés. De plus, le contrat VEFA garantit également que la nouvelle propriété bénéficiera de la garantie de 10 ans pour les constructions neuves. Cette garantie servira pour les défauts de construction qui pourraient y avoir.

Il faut savoir que, dans le contrat VEFA, il existe quelques garanties et assurances dont vous pouvez bénéficier.

Garantie sur le prix d’achat d’une propriété en VEFA

En achetant votre appartement ou votre maison via un contrat VEFA, vous êtes assuré que le prix n’augmentera pas. Par ailleurs, il y a une exception si les changements hypothétiques sont à votre initiative - mis à part la TVA qui peut augmenter ou diminuer. En effet, les seules raisons qui peuvent conduire à une augmentation du prix d’achat sont les changements possibles que vous voulez faire lors de la construction de la maison. C'est-à-dire que vous êtes le garant de l’évolution du prix en fonction des différentes options et modifications d’aménagement que vous voulez ajouter. Il convient de noter que les modifications en question devront respecter les lois et les normes en vigueur et sous réserve d’une étude de faisabilité réalisée par un technicien. Ainsi, vous comprendrez assez bien que le prix d’achat de la nouvelle propriété ne peut pas changer sans votre consentement. En somme, la garantie sur le prix d’achat vous assure de ne payer que le prix indiqué pour le service donné au moment de la signature.

Garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement garantit que votre nouvelle maison sera achevée et livrée, quels que soient les problèmes que le promoteur immobilier rencontrera durant les travaux de construction. Il faut savoir qu’en France, la garantie financière d’achèvement est obligatoire pour le promoteur immobilier. D’ailleurs, vous ne serez pas en mesure de signer quelque contrat que ce soit à moins que cette garantie ne soit en place. Vos fonds sont alors totalement sécurisés. Si la garantie n’est pas appliquée, vous êtes remboursé à hauteur du dépôt initial que vous avez fait pour réserver la propriété. Le remboursement sera assuré par une banque ou un assureur, qui vous garantira également que votre projet immobilier de remplacement aura les fonds nécessaires pour arriver cette fois-ci à son terme. En effet, dans le cas d’une éventuelle difficulté financière, votre maison sera achevée dans les temps grâce à cette garantie financière d’achèvement. Elle prend fin lorsque le projet est terminé. Vous pouvez rester confiant, votre maison vous sera livrée clé en main.

Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement vous assure de la conformité de votre nouveau logement après la remise des clés. Il couvre tous les problèmes et les défauts que vous rencontrez au cours de la première année. Si vous constatez un défaut de conformité sur votre nouvel appartement ou de votre nouvelle maison durant cette période, vous avez le droit d’en aviser le promoteur. L’entreprise effectuera ensuite les travaux nécessaires pour réparer les imperfections. Le promoteur immobilier a tout intérêt à vérifier correctement la conformité du travail avant la remise des clés.

Garantie de deux ans

La garantie de deux ans ou garantie biennale couvre, en cas de dommage, les équipements présents dans votre nouveau logement. Connue également sous le nom de garantie de bon fonctionnement, elle concerne tous les appareils et équipements amovibles de votre propriété. C’est-à-dire tout ce qui peut être retiré sans endommager la construction, par opposition aux structures inamovibles comme les murs, le toit, etc. Ainsi, la garantie de deux ans concerne les fenêtres, les portes, les cloisons, les carreaux, la robinetterie, la chaudière, etc. Cette garantie de bon fonctionnement vous permet, si vous constatez une défaillance, de renouveler les équipements concernés. Bien évidemment, la garantie ne s’applique pas si la défaillance est due à un défaut de maintenance ou d’utilisation non adaptée de votre part.

Garantie de dix ans

La garantie de dix ans ou garantie décennale, quant à elle, couvre les éléments structuraux de votre maison, comme les murs et le toit. Elle doit figurer dans le contrat VEFA. Cette garantie est valable jusqu’à 10 ans après la réception de vos clés. Elle vous protège contre les défauts et les mauvaises finitions qui compromettent la résistance globale de la structure, rendant la maison impropre à son usage d’origine. Cela concerne les éléments non séparables de la construction, à savoir les fondations, les murs, le toit et la façade. Parmi les défauts que l’on peut constater, il y a les fissures sur la façade, les problèmes d’étanchéité, le mauvais comportement du toit, le système de chauffage qui ne fonctionne pas correctement. Le promoteur immobilier qui a été en charge de la construction effectue ensuite les travaux de réparation nécessaires.

Indépendamment de cette garantie de dix ans, le propriétaire dispose du droit d’intenter une action en justice contre le promoteur immobilier, dans un délai de 30 ans, si la propriété n’est pas conforme aux spécifications énoncées dans le contrat de vente. Ainsi, la règle des 30 ans ne couvre pas les défauts en soi, mais un manque de correspondance entre les caractéristiques annoncées et le produit final. Il y a beaucoup de litiges sur toutes ces questions. Il est aussi important de souligner que certains promoteurs cherchent à faire en sorte que les acheteurs renoncent à leur droit d’intenter une telle action, alors faites attention à bien vérifier les termes du contrat VEFA avant la signature.

Assurance de dommages aux biens (Assurance Dommages-Ouvrage)

L’assurance de dommages aux biens rembourse tous les frais couverts par la garantie de dix ans expliqués ci-dessus. Cette assurance prend effet dès la fin de la garantie de parfait achèvement, soit un an après réception. Il se termine 9 ans plus tard, 10 ans après la remise des clés. L’avantage de ce type l’assurance réside dans la rapidité du processus de remboursement. En effet, le paiement des frais est effectué par l’assureur dès la constatation des défauts, sans qu’une juridiction, quelle qu’elle soit, ne prononce la responsabilité de l’entreprise chargée de la construction. Ainsi, vous êtes assuré de ne pas sortir le chéquier pour avancer l’argent en cas d’inquiétude constatée sur votre nouveau logement. Ici, la principale différence est qu’une assurance répond à un besoin financier, alors que la garantie répond à un besoin de constater une anomalie.

En fait, le principal but de l’assurance dommages-ouvrage est d’assurer dans la mesure du possible, une protection satisfaisante dans le cas où le promoteur ou sa compagnie d’assurance n’accepte pas d’endosser la responsabilité au titre de la garantie de dix ans.

Les garanties pour l’achat d’un logement ancien

Juridiquement parlant, il n’y a pas de définition de ce qu’est un logement ancien. Par ailleurs, si l’on est pragmatique, on dira simplement qu’un logement ancien est un logement acheté d’occasion, qui n’est pas neuf et qui a déjà été occupé.

Les garanties dont bénéficie l’acheteur d’un logement dit « ancien » vont énormément dépendre de l’âge du logement, c’est à dire de la date à laquelle le logement a été construit. Ainsi, si vous achetez une maison ou un appartement qui a moins de 10 ans, vous bénéficiez de la garantie décennale, mais aussi de l’assurance dommages-ouvrage qui a été souscrite par le premier propriétaire. Dans le jargon juridique, on dira que toutes ces garanties et cette assurance vous seront transférées automatiquement. Ainsi, avant de signer l’acte de vente, vous devrez absolument prendre connaissance des références de chaque garantie pour les inscrire dans les termes de l’acte de vente. Prenons un exemple précis. Vous achetez une maison en 2016 dont la construction a pris fin en 2014. Cette année, en 2018, vous constatez qu’il y a des fissures sur le toit de la terrasse. À ce moment précis, vous êtes toujours couvert par la garantie décennale et vous êtes en droit d’envoyer une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurance où l’assurance dommages-ouvrage a été souscrite. Ensuite, un expert mandaté par la compagnie d’assurance va évaluer si les fissures sont naturelles. Si c’est le cas, la compagnie d’assurance vous indemnisera. Ce sera par la suite qu’elle recherchera le véritable responsable.

Il se pourrait aussi que le vendeur, c’est-à-dire le premier propriétaire du logement, n’ait pas souscrit une assurance dommages-ouvrage. C’est très rare, mais ce cas de figure peut se produire lorsque, par exemple,  l’ancien propriétaire a décidé d’agrandir le logement. En effet, le propriétaire décidera de ne pas s’assurer, car l’assurance dommage-ouvrage ne réussira pas à couvrir le coût des travaux. Ainsi, s’il y a des dommages suite à ces travaux, vous ne pouvez pas faire appel à l’assurance, d’autant plus qu’une souscription a posteriori est impossible. Tout ce que vous avez le droit de faire c’est d’entamer une procédure de recours contre le promoteur chargé des travaux d’agrandissement. Le but sera de prouver que c’est la faute de l’entreprise. Par ailleurs, ce ne sera possible que si l’entreprise en question existe encore. Vous pouvez tout de même vous attendre à une diminution du prix de vente lorsqu’il n’y a pas d’assurance dommages-ouvrage mentionnée dans l’acte de vente.

Les recours possibles après expiration de toutes les garanties

Une fois que les délais des garanties légales ont expiré, le nouvel acquéreur ne dispose d’aucune garantie et achète le logement en l’état, en certifiant qu’il a vu et visité le logement. En fait, c’est le principe qui s’applique pour tout achat d’un bien ou d’un produit d’occasion. Même si la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 pour la Solidarité et le Renouvellement Urbains instaure de nombreuses mesures pour la protection des acquéreurs de biens immobiliers, on ne peut pas obliger un vendeur à souscrire à des garanties supplémentaires. Par ailleurs, la notion de protection de l’acquéreur se traduit, à l’heure actuelle, par une obligation pour le vendeur de bien informer l’acheteur sur le logement qu’il souhaite acquérir. L’objectif est de faire en sorte que l’acquéreur signe l’acte de vente en toute connaissance de cause. C’est pourquoi, aujourd’hui, la loi donne le droit à l’acheteur de demander tous les documents nécessaires pour éclairer son choix final.

Parmi ces documents, il y a le dossier de diagnostic technique. Celui-ci doit être remis à l’acquéreur au plus tard le jour de la signature du compromis (avant la signature de l’acte de vente). Aujourd’hui, voici tous les diagnostics qui doivent figurer dans le dossier :

  • le diagnostic amiante,
  • le constat des risques d’exposition au plomb,
  • le diagnostic termites,
  • l’état des risques naturels et technologiques,
  • le diagnostic de l’installation de gaz et d’électricité,
  • le diagnostic assainissement.

Une fois qu’il a pris connaissance de toutes ces informations, l’acquéreur potentiel peut prendre la décision d’acheter ou non. Il peut aussi se lancer dans une négociation du prix.

Vérifier l’existence ou non des garanties et des assurances

Au final, il semblerait, après tout ce qui a été dit précédemment, qu’un acheteur dispose de nombreuses solutions pour prévenir toutes les mauvaises surprises liées à l’achat d’un bien immobilier. Néanmoins, cela ne doit pas empêcher de faire très attention. Il faut notamment vérifier scrupuleusement le compromis puis l’acte de vente. Surtout, il faut prendre suffisamment de temps pour lire ligne après ligne les termes du contrat et vérifier la présence ou non des garanties et des assurances. Plus qu’un avertissement, il s’agit d’un réflexe à avoir.

Pour aller plus loin :

- https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalit%C3%A9/prix-et-tendances-de-limmobilier/analyse-du-march%C3%A9-immobilier

- https://www.pap.fr/acheteur/visiter/les-points-cles-de-la-visite/a1300/visiter-une-maison

- http://www.cnq.org/fr/immobilier/34-quest-ce-quune-vente-avec-garantie-legale-.html

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