En 2017, la part de l’investissement locatif dans la construction de logements est montée à 16,3 %. Et pour cause : 7 Français sur 10 préfèrent ce placement au livret d’épargne et à l’assurance-vie. Néanmoins, l’investissement à vocation locative n’est pas un long fleuve tranquille. Voici les 6 points clés à connaître pour réussir votre placement !

1. Délimitez les contours de votre projet d’investissement locatif

Dans le cadre d’un investissement à vocation locative, les possibilités sont multiples. Vous pouvez choisir d’investir :

  • Dans un bien résidentiel,
  • Dans de l’immobilier professionnel,
  • Dans une résidence de services (type résidence senior ou touristique),
  • Dans un appartement ou une maison,
  • Dans un bien vide ou meublé,
  • Dans le neuf ou dans l’ancien.

Commencez par délimiter les contours de votre projet : quel type de placement immobilier locatif voulez-vous réaliser ? Chaque option vous ouvrira des horizons différents. Par exemple, la rentabilité d’un local commercial dépendra du dynamisme économique du quartier, un petit appartement se louera plus facilement à un étudiant, une maison ciblera une famille, etc.

2. Faites de l’emplacement du bien votre critère numéro un

Pour un investissement locatif, le secteur géographique est essentiel. Il s’agit de sélectionner une ville, mais aussi un quartier, en fonction d’un certain nombre de critères :

  • Le dynamisme économique de la zone ;
  • L’évolution démographique (la population augmente-t-elle ?) ;
  • La qualité du quartier (tranquillité, sécurité, niveau scolaire) ;
  • La proximité des commodités, des transports en commun et des accès routiers ;
  • Les infrastructures de la commune ;
  • La vitalité du marché immobilier ;
  • La rentabilité du bien.

L’emplacement est stratégique : ce doit être votre critère numéro un pour réussir votre investissement à vocation locative. Une bonne situation peut même compenser un prix d'achat au-dessus du marché !

3. Choisissez votre bien immobilier à partir de critères objectifs

L’affect n’a pas sa place dans votre projet d’investissement locatif. Vous avez un seul objectif : trouver le bien qui vous permettra de réaliser un bon placement. Forcément, vos critères de sélection diffèrent de la recherche d’une résidence principale ou d’un pied-à-terre pour les vacances. Vous ne devez pas perdre de vue la notion de rentabilité et le potentiel locatif du logement.

Pour cela, il est essentiel de vous mettre à la place de vos futurs locataires : quelles sont leurs attentes ? Que cherchent-ils en priorité ? Quels sont les critères privilégiés pour un logement qui se loue rapidement et à un bon prix ? Ne pensez pas à vos propres besoins, car vous n’habiterez pas dans le bien en question. Appuyez-vous sur des éléments objectifs et des analyses pointues. Pour toutes ces raisons, investir dans l’immobilier locatif dans une ville ou un quartier que vous connaissez déjà peut être un gros avantage !

4. Investissez dans une zone que vous connaissez bien

Tout investissement à vocation locative engendre des responsabilités. Une fois votre contrat d’achat signé, vous aurez à vous occuper de votre bien immobilier. Il vous faudra trouver un locataire, collecter vos loyers, être présent en cas de problème… Dans ces conditions, mieux vaut prendre ses dispositions pour parvenir à gérer tous les aspects de la location. Vous avez deux possibilités :

  • Acheter dans une zone géographique que vous connaissez bien et que vous visitez régulièrement. Même si vous en confiez la gestion à une agence immobilière, vous aurez la possibilité de veiller sur votre placement immobilier locatif.
  • Acheter près de chez vous. Avec l’avantage d’être à proximité pour gérer votre location.

En outre, vous serez également mieux placé pour étudier le marché !

5. Calculez la rentabilité de votre investissement à vocation locative

Entre 3 et 4 % : tel est le seuil de rentabilité nette qui rend un investissement locatif attractif. Au-dessus de ce taux, c’est une très bonne affaire ; en dessous, vous n’aurez pas de marge de manœuvre. Gardez à l’esprit qu’un placement immobilier doit générer des revenus. Ce qui fait qu’un calcul soigneux du rendement est indispensable !

Le calcul de la rentabilité nette de votre investissement à vocation locative prend en compte la rentabilité brute du bien, moins les frais de gestion, les charges et les impôts.

Il est important de comprendre que le prix du bien n’est pas essentiel. Ce qui compte, c’est le rendement potentiel : le revenu qu’il vous sera possible de tirer de votre investissement locatif. Pour cela, considérez à la fois le loyer réel, correspondant aux revenus locatifs mensuels que le bien vous rapportera en l’état ; et loyer potentiel qu’il pourrait générer après quelques travaux ou dans l’avenir (en fonction de la progression des loyers).

6. Optimisez la fiscalité liée à votre investissement

Avec un investissement à vocation locative, vos revenus globaux vont augmenter. Vous devrez déclarer vos revenus locatifs et sans doute payer des impôts supplémentaires. Toutefois, il est possible de réduire la facture en bénéficiant de certains dispositifs de défiscalisation immobilière, à condition de respecter des critères donnés. Les aides les plus connues sont :

  • La loi Pinel, destinée à un investissement locatif dans le neuf. L’abattement peut aller jusqu’à 21 % du montant total, sur 12 ans.
  • La loi Censi-Bouvard, réservée aux placements locatifs dans les résidences de services neuves. La réduction d’impôt est fixée à 11 % de la valeur du bien sur 9 ans, avec la possibilité de récupérer la TVA.
  • Le statut LMNP, éligible dans le cadre d’un investissement à vocation locative meublée. Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, mais seulement jusqu’à 33 100 € de revenus locatifs annuels. Au-delà, vous passez au statut LMP.

Vous voilà prêt : vous n’avez plus qu’à faire le bon choix. La réussite de votre investissement locatif est à portée de main!

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LMNP : loueur en meublé non professionnel. Ce statut peut être cumulé avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard.

LMP : loueur en meublé professionnel. Il devient obligatoire au-dessus de 33 100 € de revenus locatifs par an. Ce statut permet l’amortissement du bien, la déduction des charges locatives et la récupération de la TVA.

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