Le primo accédant est par définition une personne qui achète pour la première fois un bien immobilier ou bien qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les 24 mois précédant l’achat de l’habitation.

Les primo accédants doivent bien préparer leur dossier pour acquérir des bons taux d’emprunt. Ils doivent également passer par un courtier ou bien négocier eux-mêmes leur taux d’emprunt. Des prêts spécifiques comme le « prêt à taux zéro » viennent les aider dans leur première accession.

Découvrez dans ce guide pratique pour les primo accédants ce qu’il faut absolument savoir pour son premier investissement dans l’immobilier !

Obtenir un crédit immobilier pour son premier logement

Les banques sont friandes des jeunes actifs, dont les revenus promettent une certaine croissance au fil des années ; ces établissements proposent ainsi souvent des conditions de financement avantageuses concernant l’achat d’une résidence principale. Un jeune primo accédant peut ainsi profiter d’un taux d’intérêt attractif, d’une gratuité des frais de dossier, d’un questionnaire de santé simplifié et de services bancaires offerts.

Les conditions de financement

Pour bénéficier d’un crédit immobilier, les banques demandent aujourd’hui un apport personnel de minimum 10 %, sans compter les frais de notaire. Bien sûr, rien n’est arrêté : les prêts réglementés de l’État sont considérés dans le calcul de cet apport personnel.

 

Comment calculer son taux d’apport ?

[(Économies de l’épargnant - frais de notaire) + Montant des prêts réglementés]
/ (Prix de vente hors frais de notaire)* 100 = ?

 

Sans apport, il est toutefois possible de négocier un crédit immobilier avec un bon dossier. Les banques valident un dossier selon divers autres critèrestels que:

- votre santé : un examen médical et un questionnaire peuvent être demandés pour l’assurance de prêt immobilier

- la stabilité professionnelle : vive le CDI ! La stabilité de votre emploi ou de votre statut est importante pour le banquier qui doit accepter ou refuser votre financement. Un CDD représente un risque conséquent pour le prêteur.

- le taux d’endettement, qui fait bien sûr partie de l’analyse des risques. Généralement, on ne réserve pas pour le remboursement global plus du tiers de ses revenus.

- le « reste à vivre », ou la somme qui reste sur le compte de l’accédant à la fin du règlement des crédits. S’il est faible, la banque peut refuser le financement ; s’il est élevé, la banque peut accepter un taux d’endettement plus élevé.

- la gestion de vos comptes bancaires : vous devrez fournir vos relevés de compte du dernier trimestre. La maîtrise de vos dépenses sur cette fourchette est donc importante. À vous d’anticiper !

Les frais annexes à prévoir pour évaluer ses capacités d’emprunt

Les frais liés à l’emprunt immobilier

Au-delà du remboursement du prêt, l’on retrouve d’autres frais annexes directement liés à l’emprunt qu’il ne faut surtout pas omettre ! Comptez :

  • les frais bancaires d’ouverture et d’instruction du dossier
  • les frais d’agence immobilière
  • les honoraires du courtier - environ 1% du montant total de financement
  • les garanties comme l’hypothèque
  • les frais d’assurance en cas de décès, de perte d’emploi, etc.
  • les frais de notaire
  • les intérêts intercalaires

Il ne faut pas non plus oublier les autres dépenses à considérer dans les calculs d’emprunt : taux d’endettement, reste à vivre…

Les frais liés au nouveau logement

Parmi les frais annexes liés au nouveau logement, vous devez prendre en compte :

Pour évaluer votre capacité d’emprunt, n’oubliez pas non plus de comptabiliser les charges habituelles telles que les crédits en cours, les assurances, les impôts, les frais de fonctionnement comme l’électricité et le chauffage, les dépenses mensuelles de téléphonie, d’Internet, de télévision…

Comment négocier le meilleur taux pour son crédit immobilier ?

Vous n’êtes pas obligé, loin de là, de négocier un taux d’emprunt à votre banque habituelle. Il faut d’ailleurs faire jouer la concurrence entre les différents établissements de prêt. Négocier un prêt pour un logement nécessite beaucoup de temps - c’est d’autant plus prenant que les économies réalisables sont conséquentes.

Faire appel à un courtier en crédit immobilier

Vous pouvez passer par un courtier. En société ou en entreprise individuelle, ce dernier fait gagner du temps en s’adressant à l’organisme le plus apte à accepter votre demande ; et de l’argent, car il travaille généralement avec de nombreuses banques.

Bien sûr, vous pouvez également rencontrer différents courtiers pour comparer leurs services. Seulement, il n’est pas forcément très intéressant de les mettre en concurrence. En effet, ils bénéficient généralement des mêmes grilles de taux.

Des taux d’emprunt actuels très attractifs

Aujourd’hui, les taux d’emprunt sont particulièrement bas, ce qui est intéressant pour les primoaccédants. Voici les taux de crédit immobilier moyens nationaux actualisés au 18/01/19 (https://www.empruntis.com/financement/actualites/barometres_regionaux.php ) :

- 0,90 % sur 7 ans

- 1,10 % sur 10 ans

- 1,35 % sur 15 ans

- 1,60 % sur 20 ans

- 1,85 % sur 25 ans

- 2,55 % sur 30 ans

Des variations sur les taux d’emprunt

Ces taux varient selon la qualité de votre dossier, mais aussi selon les régions ! En IDF, par exemple, le taux du marché est majoritairement supérieur au taux national moyen. Il se place à 0,95 % sur 7 ans, 1,15 % sur 10 ans, 1,35% sur 15 ans, 1,60 % sur 20 ans, 1,90 % sur 25 ans et 2,65 % sur 30 ans !

À noter que même après son premier achat, il est encore possible de profiter des variations des taux grâce au rachat de crédits immobiliers.

Les aides pour le financement de son premier logement

Le prêt à taux zéro

Le PTZ, de son petit nom, aide les primo accédants - qui pour rappel n’ont pas été propriétaire de leur résidence principale durant les deux années précédentes. En 2018, le soutien financier pour l’achat dans le neuf a été reconduit pour quatre ans dans les zones les plus sensibles (A, A bis et B1) et pour deux ans en zone B2. Concernant le logement ancien, il a été prolongé de quatre ans en zone B2 et C.

Des conditions pour bénéficier du PTZ

Pour en bénéficier, il faut répondre à certaines conditions - rendez-vous sur la page officielle du simulateur PTZ ! Il faut également déclarer être un primo accédant - voir le modèle de déclaration sur l’honneur, ou bien être en situation de handicap ou avoir vécu dans un logement ayant subi une catastrophe. Vos ressources doivent également être inférieures à un certain plafond, selon vos charges de famille et la zone d’achat du logement - un simulateur est également disponible.

Prêt à taux zéro : logement neuf et ancien

Le prêt à taux zéro concerne la construction ou l’achat de logements neufs. Les habitations anciennes doivent appartenir à la zone B2 ou à la zone C. Vous pouvez connaître le type de zone de la commune sur cette page du site service-public.fr.

Le PTZ doit être complété par un apport personnel ou par un autre prêt. À noter également que l’établissement de crédit qui peut vous délivrer le PTZ n’est pas obligé de vous l’accorder.

D’autres prêts réglementés pour le financement de son premier logement

Le prêt d'accession sociale

Le PAS favorise l’accession à la propriété des familles ayant des revenus modestes. Le prêt peut vous permettre de financer totalement l’opération immobilière, mais il ne couvre pas les frais de notaire. Comme pour le PTZ, l’accédant ne doit pas dépasser un plafond dépendant des charges de la famille et du lieu de résidence.

Le prêt action logement

Il s’adresse aux salariés d’entreprises comptant plus de 10 personnes. L’octroi du prêt PAL dépend du choix du chef d’entreprise, qui peut allouer la totalité de l’enveloppe au logement social. Il dépend également du montant disponible lorsque vous effectuez la demande.

Le PEL

Le PEL n’est aujourd’hui plus très attractif, car les taux de rémunération ont fortement baissé. En 2014, le taux hors prime était de 2,5 %. Aujourd’hui, le taux de rémunération est de 1 %… Depuis le 1er janvier 2018, souscrire à un PEL ou un CEL implique une soumission à l’impôt sur le revenu au PFU – flat tax.

Les aides locales à l’accession

Les communes, les inter-communalités ou encore les départements proposent aux primo accédants des aides financières sous forme de PTZ ou de subvention. On les retrouve également dans la baisse ou le plafonnement du prix au mètre carré d’un logement neuf. À Paris, par exemple, le PTZ est accessible jusqu’à 24 200 € pour une personne et 39 600 € pour un couple. À Marseille, le « chèque premier logement » accorde une subvention de 4000 à 12 000 € selon le nombre de personnes et le label énergétique.

Vous pouvez retrouver d’autres aides comme l’éco-prêt à taux zéro, le prêt aux fonctionnaires, etc.

La location-accession pour acquérir progressivement un logement

Le mécanisme de la location-accession n’est pas très connu par le grand public. Pour les primoaccédants à la propriété, il se veut pourtant très avantageux. Comment cela fonctionne-t-il ? Un accédant achète un logement après l’avoir occupé en tant que locataire pendant une période de « jouissance ». Le vendeur en location-accession s’engage alors à réserver le logement au locataire. En échange, le locataire accédant doit déposer en signe d’engagement 5 % maximum du prix du bien immobilier.

Un contrat doit être rempli et signé : il doit comporter des mentions obligatoires telles que les garanties, les charges éventuelles incombant à l’accédant, le montant de la redevance, les modalités de paiement, la date d’entrée en jouissance, le prix de vente du bien… Un contrat de location-accession vaut pour une maison individuelle, un immeuble à usage professionnel ou à usage d’habitation…

L’acheteur peut, durant la période de jouissance de l’exercice de l’option déterminée au préalable dans le contrat, décider d’acquérir ou non le bien immobilier - il doit cependant le prévenir au minimum trois mois avant la fin du contrat. La location-accession permet de profiter d’une exonération de la taxe foncière pendant 15 ans. Il est possible de bénéficier du Prêt Social Location Accession – PSLA. Ce prêt conventionné peut être accordé pour l’achat d’un logement neuf situé dans une opération agréée par l’État et sous certaines conditions de ressources. Il vise à soutenir les ménages bénéficiant de ressources modestes et ne détenant pas d’apport personnel.

Conclusion du guide pour les primo accédants

Pour obtenir un crédit immobilier, le primo accédant doit séduire les établissements bancaires. Pour cela, il doit prendre en compte les conditions de financement : stabilité professionnelle, gestion des comptes bancaires, calculs de l’ensemble des frais liés à l’accession du bien immobilier…

Pour négocier au mieux le taux d’emprunt, il devra prendre la température concernant les taux d’emprunt. Pour gagner du temps et profiter d’un réseau constitué, le premier acheteur pourra faire appel à une entreprise de courtage.

Des aides telles que le prêt à taux zéro, le prêt d’accession sociale ou bien encore les aides locales à l’accession permettent également de réaliser de belles économies ! Pas assez connue du grand public, la location-accession est également disponible pour les ménages ayant des ressources modestes – ce qui peut être le cas chez de nombreux primo accédants.

Vous réfléchissez à devenir propriétaire d’un bien immobilier pour la première fois ? Vous êtes actuellement en train de rechercher des financements ou des aides ? Vous ne pensiez pas qu’il y avait autant de paramètres à prendre en compte dans vos calculs ? Vous avez une question particulière ? Partagez-nous vos avis, vos remarques et votre vécu dans les commentaires !

Pour plus d’informations :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F10871

https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/655-ptz-2018-le-pret-a-taux-zero

https://www.patrimoine-magazine.eu/pret-immobilier-a-t-on-toujours-le-droit-au-apl-lorsque-lon-est-primo-accedant-3834282018.html

http://www.comparateurrachatdecredit.com/comment-fonctionne-le-rachat-de-credit/

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