L’interrogation pourrait se limiter à une problématique de budget, le neuf étant souvent plus cher que l’ancien. Mais à y regarder de plus près, l’on découvre des critères de choix bien plus nombreux et parfois subtils. En effet, la décision d’acheter un bien neuf plutôt qu’ancien repose aussi bien sur les caractéristiques du logement ciblé (charme, emplacement, confort, qualité du bâti) que sur les particularités de votre acquisition (acheter pour vivre ou acheter pour louer).

Vaut-il mieux investir dans un bien immobilier à bâtir ou déjà construit ? La différence est de taille : dans le cas du neuf, votre logement n’existe pas encore ou vient tout juste de sortir de terre. Ce type de projet vous permet de poser vos valises dans un habitat moderne, pleinement fonctionnel et soutenu par de nombreuses garanties. En contrepartie, il faut faire preuve de patience avant de pouvoir s’installer. Et prévoir un budget plus conséquent !

L’achat en VEFA

Acheter dans le neuf en revient généralement à acquérir un bien immobilier qui n’est pas encore sorti de terre. On parle alors d’achat en VEFA, un contrat très encadré. Dans ce type d’acquisition, vous choisissez un appartement sur plan ou faites construire une maison individuelle de toutes pièces (c’est le cas de le dire !). Un contrat de réservation est signé en premier lieu, puis un contrat de vente définitif – avant ou après achèvement des travaux, selon les cas. Quant au promoteur, il touche des montants échelonnés en fonction de l’avancement des travaux (pose des fondations, mise hors d’eau, etc.). Néanmoins, la VEFA ne recouvre pas la totalité des situations. Il est également possible d’acheter un logement neuf achevé, c’est-à-dire dont les travaux ont été terminés, et ainsi le visiter comme vous le feriez d’une habitation ancienne.

Les avantages du neuf

Votre logement est moderne et confortable. Ici, pas de configuration atypique ou d’aménagements tarabiscotés. Les habitations neuves sont conçues pour optimiser les espaces et proposer un maximum de rangements. L’impact sur la qualité de vie est important. D’autant qu’il est possible, dans le cadre de la VEFA, de mettre votre grain de sel dans la configuration du logement ! Pour une maison individuelle, libre à vous de faire construire votre habitat selon vos besoins et vos goûts – du sur-mesure, en quelque sorte. Pour un appartement faisant partie d’un lot, vous avez généralement la possibilité d’apporter des modifications modestes (faire une cuisine ouverte plutôt que fermée) et de choisir les finitions.

Vous bénéficiez de matériaux et d’installations aux dernières normes. C’est le gros avantage du neuf par rapport à l’ancien. Des matériaux de construction jusqu’au réseau électrique, en passant par l’acoustique, votre logement neuf jouit des dernières normes de construction en vigueur. Ces normes améliorent :

  • Le confort (RT 2012 pour la performance technique, isolation phonique, lutte contre les termites) ;
  • La sécurité (obligation de résistance au feu pour les matériaux de construction, norme N FC 15-100 pour le réseau électrique, ventilation, chauffage, etc.) ;
  • L’accessibilité (adaptation des logements aux personnes à mobilité réduite).

Le détail des normes est consultable dans ce document mis en ligne par le ministère de la Cohésion des territoires.

Vous faites des économies (sur le court et le long terme). Il est vrai qu’acheter neuf ou ancien est souvent une affaire de prix, le premier nécessitant un budget d’acquisition plus élevé que le second. Toutefois, le neuf permet de réaliser des économies à trois niveaux :

  • À court terme : en plus des aides à l’acquisition dont vous pouvez bénéficier en fonction de votre projet, les frais de notaire s’élèvent à 2 ou 3 % de la somme (contre 6 à 8 % dans l’ancien) du fait de l’absence des droits de mutation. Dans les zones Anru, vous pouvez également bénéficier d’une TVA réduite à l’achat (5,5 % au lieu de 20 %).
  • À moyen terme : acheter dans le neuf donne droit à une exonération totale de taxe foncière pendant deux ans. Et jusqu’à quinze ans si vous avez financé votre acquisition à l’aide de prêts aidés (à lire sur cette page).
  • À long terme : un logement neuf entraîne moins de frais d’entretien et moins de charges, les factures étant réduites du fait d’une meilleure isolation thermique. En outre, vous n’avez pas de travaux importants à prévoir pendant une longue période de temps !

Votre logement est garanti. C’est une différence entre l’achat neuf ou ancien qui justifie souvent le prix plus élevé : un bien qui vient tout juste d’être édifié est protégé par plusieurs garanties légales. La garantie de parfait achèvement vous assure de la réparation des dégâts touchant la structure du bâti et les équipements installés par le promoteur, comme les ouvertures – et ce, durant un an après la fin des travaux. La garantie biennale vous couvre pendant deux ans pour tous les éléments dissociables du logement. Quant aux malfaçons (infiltrations d’eau, fissures…), elles sont prises en charge pendant 10 ans dans le cadre de la garantie décennale.

Les inconvénients du neuf

Votre prix d’achat est plus élevé. La question d’acheter neuf ou ancien dans l’immobilier en revient régulièrement à se demander si l’on a le budget nécessaire ou non. Car les prix du neuf sont fréquemment plus élevés que ceux de l’ancien : comptez un mètre carré de 15 à 20 % plus cher ! Cette différence, à elle seule, peut être dissuasive. Toutefois, elle n’est vraie qu’à surface égale – en cela, un T4 ou un T5 ancien en cœur de ville coûtera sans doute plus cher qu’un joli T3 tout neuf en périphérie.

Vous n’avez aucun contrôle sur votre logement. Par définition, un bien acheté en VEFA n’existe pas encore. Il vous est donc impossible de le visiter et d’en étudier les moindres détails avant de signer ! Pendant toute la durée des travaux, vous ne pourrez que spéculer sur le résultat. Avec le risque de tomber sur des soucis de conformité une fois les travaux achevés. Toutefois, la remise des clés n’est effective qu’après signature d’un procès-verbal, et uniquement si vous êtes satisfait.

Le délai d’obtention peut être long. En fonction du moment où vous signez votre contrat de réservation, l’attente jusqu’à l’achèvement des travaux peut être plus ou moins longue. Le délai moyen court de 16 à 24 mois, mais il peut aussi s’allonger jusqu’à 30 mois, voire plus en cas de problème avec le promoteur. En matière d’achat neuf, la patience est donc une vertu.

Vous avez moins de choix. Faute de terrains disponibles en centre-ville, il existe peu de programmes immobiliers neufs dans les zones les plus prisées. Dans leur grande majorité, les terrains sont situés dans les quartiers périphériques. Et si des projets se lancent dans l’hypercentre, vous pouvez être sûr que les logements seront extrêmement coûteux – la demande étant alors très supérieure à l’offre.

 

Lexique

Aides à l’acquisition : proposées par l’État, les collectivités ou les employeurs (privés comme publics), elles permettent à un acquéreur d’optimiser son plan de financement. Ces aides prennent le plus souvent la forme de prêts aidés (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt employeur, prêt fonctionnaire) et de dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Censi-Bouvard).

VEFA : vente en l’état futur d’achèvement. Dans ce type de contrat d’achat, le bien immobilier n’est pas encore sorti de terre ou ses travaux de construction ne sont pas achevés. La VEFA s’oppose à la vente « clé en main », qui concerne une habitation neuve mais achevée.

Zones Anru : ce sont des quartiers qui font l’objet de rénovations importantes, dans le cadre de projets lancés par l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru). L’acquisition d’un logement neuf dans ou à proximité d’une zone Anru permet de bénéficier d’un prêt à taux zéro et d’une TVA réduite à 5,5 %.

Conclusion

Le neuf va clairement s’imposer si vous recherchez le confort sans rayure ou les avantages fiscaux et les garanties sécurisantes qui accompagnent votre investissement. C’est également le choix qui permet de rêver « sur mesure » ou d’embarquer plus facilement les dernières technologies domotiques. L’investissement sera sans doute plus élevé à court terme, mais peut-être davantage intéressant sur le long terme. Quant aux délais d’emménagement et au suivi de l’entrepreneur, ils vous coûteront une certaine énergie et vous demanderont une certaine patience. Mais les avantages en valent sans doute la chandelle.

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