Acheter dans l’ancien : à quoi faut-il faire attention ?

27/04/2018

 

 

 

 

Entre acheter neuf ou ancien, la décision repose très souvent sur des questions de budget et de confort. Ilest vrai que l’ancien est généralement plus accessible (financièrement parlant) que le neuf. Mais ce choix découle aussi de besoins plus prégnants : vivre dans un logement qui a sa propre histoire, qui possède un « cachet » certain, et qui bénéficie d’une meilleure situation géographique. Autre atout de taille : pouvoir visiter un grand nombre de propriétés, et ainsi sélectionner le logement qui correspond le mieux à vos critères. Même si, en contrepartie, il est indispensable de se montrer prudent.

Au fait, à partir de quand le neuf devient-il ancien ?

Acheter un bien immobilier ancien, c’est acquérir un logement « en l’état », tel qu’il existe au moment de sa mise en vente. Avec ses qualités et ses défauts, donc. Ce qui suppose de redoubler de prudence au moment des visites : regarder partout, interroger le propriétaire avec soin, au besoin se faire accompagner par un spécialiste (expert immobilier, maçon, architecte…). Et bien sûr, consulter l’ensemble des documents qui entrent dans la composition du dossier de vente, notamment le titre de propriété, les servitudes et les diagnostics techniques. Notez qu’un logement est considéré comme « ancien » dès la première mutation (le premier changement de propriétaire) ou cinq ans après l’achèvement des travaux.

Les avantages de l’ancien

Vous bénéficiez d’un large choix. C’est l’un des arguments principaux en faveur de l’ancien quand la question de l’acquisition se pose. En effet, dans ce domaine, c’est (potentiellement) l’ensemble du parc immobilier qui s’offre à votre choix. Bien qu’il ne soit pas possible de configurer votre logement comme vous l’entendez, nul doute que vous pourrez trouver chaussure à votre pied parmi la diversité des biens disponible sur le marché : appartement ou maison, rez-de-chaussée ou étage, studio ou T2/T3/T4 et plus, balcon ou jardin, garage ou sous-sol, etc. Votre nid douillet ne sera pas 100 % conforme à vos attentes, mais il peut s’en rapprocher fortement. Et proposer une qualité de vie égale à celle du neuf.

Vous pouvez choisir l’emplacement qui vous convient. Une différence essentielle entre acheter un bien neuf ou ancien réside dans la situation géographique. Par définition, les biens immobiliers anciens sont déjà installés, tandis que les constructions neuves ne peuvent s’élever que là où la place le permet. En ciblant un bien existant, vous avez donc plus de chances de trouver l’habitation qui répond à vos besoins en termes de commodités (commerces, écoles, établissements de santé), de mobilité (transports en commun, accès routiers) et de proximité (plus proche de votre travail et des établissements scolaires des enfants).

Votre prix d’achat est moindre que dans le neuf. Les prix au mètre carré sont généralement 15 à 20 % moins chers dans l’ancien que dans le neuf. Cela s’explique par l’état des biens, mais aussi par le fait que la demande est moins forte que l’offre dans ce domaine, les logements anciens représentant la grande majorité des transactions. En outre, l’ancien vous offre la possibilité de négocier un meilleur prix, notamment si le bien que vous visez nécessite des travaux d’aménagement ou de rénovation. S’il s’agit de réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique, des aides de l’État peuvent également venir renforcer votre plan de financement (éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt pour la transition énergétique, aides de l’Anah… Tout le détail des aides à la rénovation dans ce fascicule de l’Ademe).

Vous n’avez pas de délai d’installation. Grosse différence entre acheter un bien neuf ou ancien : les délais d’attente. Puisque le logement que vous envisagez d’acquérir existe déjà, vous pouvez potentiellement emménager au plus vite. Si aucun obstacle ne se présente et que le délai de réalisation de la vente est réduit à son minimum, il est même envisageable de vous installer quelques semaines à peine après votre visite !

Les inconvénients de l’ancien

Vos charges sont plus élevées. C’est la contrepartie d’un prix plus bas à l’achat : dans l’ancien, les charges sont plus élevées que dans le neuf. En effet, le bien étant vendu « en l’état », des dépenses plus ou moins importantes sont inévitables à court et à long terme. D’un côté, il y a les charges d’entretien qui dépendent fortement de l’état du bâti, de l’âge des matériaux et de la qualité des équipements, qu’il s’agisse du logement lui-même ou des parties privatives d’un immeuble. D’un autre côté, il y a les factures plus salées. Rares sont les logements anciens qui répondent aux dernières normes énergétiques en vigueur, ce qui signifie qu’il faudra dépenser plus pour vous chauffer. Le DPE vous donnera une bonne idée ce qui vous attend !

Des travaux sont à prévoir. Même si vous tombez sur un logement en excellent état, le risque est grand de devoir effectuer des travaux dans les années à venir. Isolation thermique et acoustique à revoir, menuiseries à remplacer, toiture à refaire, équipements et installations à remplacer ou à remettre aux normes (électricité, gaz, chaudière), etc. Sans compter les imprévus qui peuvent vous tomber dessus ! Si vous achetez un appartement, n’oubliez pas que les décisions des copropriétaires sont votées à la majorité. Ce qui veut dire que des travaux onéreux peuvent vous être imposés.

Vous ne bénéficiez pas d’avantages financiers. Dans l’ancien, les frais de notaire sont plus conséquents que dans le neuf. Comptez entre 6 et 8 % du montant total de la transaction. Mais inutile de blâmer les officiers publics ! Cette hausse des frais est imputable aux droits de mutation élevés, prélevés par l’État et les collectivités. À cela, il faut ajouter le paiement immédiat de la taxe foncière : pas d’exonération pour ce type d’acquisition. Enfin, les aides et dispositifs fiscaux sont bien plus restrictifs dans l’ancien. Le prêt à taux zéro, par exemple, ne concerne que les biens situés dans les zones B2 ou C (agglomérations de moins de 250 000 habitants et zones rurales), sous conditions de travaux comme indiqué sur cette page. Il en va de même pour le dispositif Pinel, aussi appelé, dans ce cas précis, « Pinel réhabilité ».

Vous devez être très attentif à tous les aspects concernant le logement. Dernier inconvénient de l’ancien : les précautions à prendre. Celles-ci sont nombreuses puisque le bien est vendu « en l’état », et que vous n’avez de cet « état » qu’une vague idée au moment de la première visite ! En conséquence, vous devez faire attention à tout :

  • À l’état du bâti, extérieur et intérieur ;
  • À l’état des parties communes (dans le cas d’un immeuble) ;
  • À l’état des installations, des revêtements, des équipements ;
  • À la validité du titre de propriété ;
  • À la constructibilité du terrain ;
  • Aux éventuelles servitudes ;
  • Aux diagnostics techniques (listés sur le site des notaires de France).

C’est donc une vérification pointue qui vous attend pour un achat dans l’ancien.

Lexique

Ademe : Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie. Cet établissement public est administré par les ministères de l’Écologie, du Développement durable, de l’Énergie et de l’Enseignement supérieur. Il joue le rôle de conseil auprès des collectivités locales dans les domaines des économies d’énergie, de la gestion des déchets, de la qualité de l’air, de la lutte contre les nuisances sonores et de la préservation des sols.

Anah : Agence nationale de l’habitat. Cet établissement public, qui fonctionne sous la tutelle de trois ministères (Logement, Économie et Budget), a pour but l’amélioration du parc immobilier ancien. L’Anah accorde des aides financières pour les travaux relatifs à l’optimisation de la performance énergétique, dans le cadre du programme « Habiter Mieux ».

Délai de réalisation de la vente : c’est le délai qui sépare la signature du compromis/de la promesse de vente de celle de l’acte définitif. Il est généralement de 3 à 4 mois, mais peut être réduit (ou rallongé) avec l’accord avec des deux parties.

DPE : diagnostic de performance énergétique. Réalisé par un professionnel, ce diagnostic évalue la performance énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. En fonction des résultats, une note énergétique lui est attribuée, de A à G. Le DPE est obligatoire pour toute vente ou location. Plus de détails sur le site d’EDF.

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