Comment vendre un bien immobilier en 6 étapes

16/05/2018

Vous envisagez de vendre votre maison ou votre appartement, sans savoir par où commencer ? Voici les 6 étapes indispensables pour vendre votre bien immobilier et garantir la réussite de votre transaction !

1. Fixer le prix pour vendre votre bien immobilier 

Toute chose a son prix, et votre logement aussi. Pour le déterminer, vous avez le choix : vous débrouiller seul ou faire appel aux services d’un professionnel de l’immobilier. Dans le premier cas, vous devez compter sur les outils d’estimation disponibles en ligne (un exemple sur cette page). Après avoir indiqué les renseignements demandés (nature du bien immobilier, nombre de pièces, emplacement…), vous obtenez une valeur vénale approximative pour votre propriété. D’autres critères doivent ensuite être pris en compte, comme l’état du marché immobilier, les prix des biens équivalents dans la même zone et les spécificités de votre logement.

Dans le second cas, le professionnel se charge de réaliser l’estimation à l’aide de ses propres outils. Il vous remet un avis de valeur qui a l’avantage de proposer une fourchette de prix, avec des délais afférents.

2. Rédiger et diffuser l’annonce immobilière

Pour que votre logement trouve preneur, encore faut-il le mettre sur le marché ! Dans un premier temps, vous avez besoin d’une annonce efficace, c’est-à-dire :

  • Proposant un descriptif concis et précis, qui apporte aux acheteurs potentiels les informations nécessaires (type de bien, surface, nombre de pièces, présence d’un terrain…) sans trop s’étaler.
  • Illustrée par des visuels de qualité, dont il est préférable de confier la réalisation aux soins d’un photographe professionnel.

Dans un deuxième temps, cette annonce doit être diffusée. Optez pour des supports diversifiés, sur Internet (portails d’annonces type PAP.fr ou LeBonCoin.fr), dans les journaux locaux (à l’échelle de la commune, du département et de la région) et sur les vitrines des commerçants locaux. N’oubliez pas d’installer un panneau « à vendre » sur votre pelouse ou sur la façade de votre immeuble !

3. Préparer les documents du dossier de vente

Indispensable pour vendre un bien immobilier, ce dossier est constitué d’un certain nombre de pièces justificatives. En tant que vendeur, vous avez en effet une obligation d’information à l’égard de votre futur acquéreur. Ces pièces sont les suivantes :

  • Titre de propriété et dernier avis de taxe foncière ;
  • Documents attestant de votre situation personnelle (livret de famille, acte de naissance, contrat de mariage, etc.) ;
  • Plans du bien, avec les éventuelles servitudes indiquées ;
  • Attestations de travaux avec autorisations administratives ;
  • Dossier de diagnostics techniques.

À ces documents, il faut ajouter, si vous vendez un appartement :

  • Un certificat « loi Carrez » indiquant la superficie du lot ;
  • Le règlement de copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées générales (le cas échéant) ;
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • Le montant des charges courantes pour les deux dernières années.

Plus tôt ce dossier sera constitué, plus les délais visant à vendre votre bien immobilier seront réduits !

Quels sont les diagnostics techniques obligatoires ?

Seuls le diagnostic de performance énergétique (DPE) et l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) sont obligatoires dans tous les cas de figure pour vendre un bien immobilier. Ainsi que le diagnostic métrage loi Carrez pour un appartement. Le diagnostic amiante ne concerne que les biens construits avant le 1er juillet 1997, le diagnostic plomb, ceux qui datent d’avant le 1er janvier 1949, et les diagnostics électricité ou gaz seulement les installations vieilles de plus de 15 ans. Enfin, la nécessité du diagnostic termites dépend de la zone géographique, déterminée par arrêté préfectoral.

4. Préparer les visites du logement

Pour vendre un bien immobilier, impossible d’y couper : il faut le faire visiter ! Cette étape essentielle suppose de bien se préparer. D’abord, valorisez au maximum votre charmante maison de ville ou votre bel appartement. Faites un gros ménage de printemps, réparez ce qui est cassé, comblez les trous et les fissures, et enlevez le mobilier encombrant pour fluidifier la circulation dans les pièces. Votre décoration est trop personnelle ? Rangez la collection de canards en porcelaine à la cave et enlevez les photos de famille des murs, cela contribuera à rendre l’intérieur de votre logement plus neutre – donc plus vendeur.

Puis, organisez les visites proprement dites. Profitez des premiers contacts avec vos futurs visiteurs pour faire un tri : les gens sérieux d’un côté, les simples curieux de l’autre. Cela vous fera gagner du temps. Prévoyez des visites individuelles plutôt que groupées : cela vous permettra de tisser des liens plus intimes… et de poser les bonnes questions ! Enfin, préparez-vous à répondre à toutes les interrogations de vos visiteurs, sans faillir (et sans mentir). Gardez votre dossier de vente à portée de main au cas où quelqu’un vous demanderait à consulter un document spécifique.

5. Recevoir les offres d’achat et vérifier la fiabilité des acquéreurs

Ça y est, vous avez reçu une offre d’achat ! Celle-ci peut prendre deux formes : à l’oral, en direct ou par le biais d’un agent immobilier. Ou à l’écrit, auquel cas elle constitue un acte juridique unilatéral qui engage votre acheteur à aller jusqu’au bout de la transaction. Le prix indiqué peut être égal ou inférieur au prix souhaité. Le cas échéant, ce sera donc à vous de négocier, en fonction de ce que vous êtes prêt à accepter pour vendre votre bien immobilier !

Attention : si vous avez le choix entre plusieurs offres, la plus élevée n’est pas forcément la plus intéressante. Bien plus importantes sont la fiabilité de l’acheteur et la solidité de son plan de financement. Privilégiez une offre moindre, mais sérieuse, plutôt qu’une offre élevée, mais peu fiable. Le but, c’est de réussir à vendre votre bien immobilier, n’est-ce pas ?

6. Conclure la vente immobilière devant notaire

Vous y êtes presque ! Pour finaliser le processus et vendre votre bien immobilier dans les règles, il vous faut signer deux documents. Ces signatures se font devant notaire et sont séparées de plusieurs mois.

  • D’une part, le compromis ou la promesse de vente. Généralement, la signature s’accompagne du versement d’un acompte (entre 5 et 10 % du prix total du bien). Elle est suivie d’un délai de rétractation de 10 jours.
  • D’autre part, l’acte définitif de vente. Il intervient 3 à 4 mois après, le temps que le notaire authentifie et valide les documents fournis, et qu’il purge les éventuels droits de préemption. Durant cet intervalle de temps, votre acheteur reçoit confirmation de sa banque s’il a demandé un prêt immobilier. En cas de refus, une clause suspensive annule mécaniquement la vente.

Le fait de signer l’acte définitif signifie que vous allez vendre votre bien immobilier pour de bon. En conséquence, vous devez avoir quitté et vidé le logement, avant d’en remettre les clés à son nouveau propriétaire !

Promesse ou compromis de vente ?

Si les deux documents ont un contenu quasi similaire, ils présentent toutefois quelques différences essentielles. La promesse de vente est un avant-contrat unilatéral qui ne concerne que le propriétaire, celui-ci s’engageant à vendre son bien immobilier à l’acheteur, dans un délai limité. Le compromis de vente est un avant-contrat bilatéral comprenant plusieurs modalités (prix, mode de financement, date butoir…) validées par la signature des deux parties. Dans les deux cas, un acompte est versé : entre 5 et 10 % de la somme totale pour le compromis, 10 % pour la promesse.

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