Comment préparer son dossier de crédit immobilier en 5 questions

07/05/2018

 

Pour acquérir le logement de vos rêves, vous devez en passer par la case « banque ». Comment convaincre votre banquier de vous octroyer l’indispensable prêt ? Voici les 5 questions essentielles à vous poser pour bien préparer votre dossier de crédit immobilier.

Pourquoi préparer un dossier de crédit immobilier ?

Les banques prêtent aux acquéreurs immobiliers, certes, mais elles ne le font jamais au hasard. Avant de consentir à vous octroyer quelques centaines de milliers d’euros, un établissement de prêt va vérifier point par point la viabilité de votre projet ainsi que la solidité de votre situation (personnelle, professionnelle, financière). Préparer votre dossier de crédit immobilier avec soin vous permet de devancer cette étape de contrôle. Et de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir votre financement, voire même pour négocier un meilleur taux !

Quelles sont les pièces justificatives indispensables ?

Préparer un dossier de crédit immobilier suppose de réunir un certain nombre de pièces justificatives. Ces pièces sont déclinées en deux catégories.

Les documents personnels

  • Les pièces relatives à votre identité :
    • carte d’identité,
    • justificatif de situation familiale (livret de famille, attestation de mariage ou de PACS…),
    • justificatif de domicile récent.
  • Les documents relatifs à votre situation professionnelle et à vos revenus :
    • les trois derniers bulletins de paie ou équivalents pour les indépendants (bilans, extraits Kbis, etc.),
    • les revenus non professionnels (allocations, pensions et aides diverses),
    • les revenus fonciers,
    • les trois derniers relevés de compte,
    • les deux derniers avis d’imposition.

Les documents relatifs au projet immobilier

  • L’avant-contrat signé pour l’acquisition du bien (promesse ou compromis de vente, contrat de réservation pour un bien en VEFA).
  • Les plans de construction ou de rénovation.
  • Le dossier de diagnostics techniques du logement.
  • Si vous vendez votre bien actuel pour financer l’acquisition, notamment via un prêt relais : le titre de propriété du logement.

Ces documents sont incontournables pour préparer votre dossier de crédit immobilier.

Quels sont les critères retenus par la banque pour prendre sa décision ?

Pour décider de vous octroyer le prêt demandé, la banque s’appuie sur deux critères généraux : votre situation et la qualité de votre projet d’achat.

D’une part, votre situation personnelle et professionnelle.

La banque se fie à votre capacité d’endettement, calculée sur la base de vos revenus nets et de vos charges fixes mensuelles. L’endettement ne peut pas dépasser 33 % de l’ensemble de vos revenus, afin que le « reste à vivre » (la somme qu’il vous restera après paiement de votre mensualité et de vos charges) soit suffisant.

Mais ce n’est pas tout : la banque scrute votre situation professionnelle ainsi que votre profil d’épargnant. Elle fait également attention à l’apport personnel que vous êtes en mesure d’injecter dans votre crédit et aux aides financières dont vous pouvez bénéficier dans le cadre de votre acquisition. Enfin, il faut savoir qu’une durée d’emprunt plus longue est plus risquée pour l’établissement : c’est donc un critère déterminant.

D’autre part, la qualité de votre projet.

En prêtant de l’argent, la banque ne fait pas que prendre un risque vis-à-vis de l’emprunteur : elle le prend aussi en regard du bien immobilier visé. Elle fait le pari que les prix ne baisseront pas et qu’en cas de défaillance, elle pourra récupérer sa mise sans problème en saisissant, puis en revendant le bien. 

Ces éléments sont à prendre en compte pour préparer votre dossier de crédit immobilier.

Comment présenter un bon dossier de prêt immobilier ?

Si vous voulez que la banque vous fasse confiance, il va falloir montrer patte blanche. Certains atouts vous permettent de convaincre plus facilement votre banquier, notamment si :

  • Vous attendez d’être dans une situation professionnelle stable (passage en CDI, renouvellement d’un CDD, concours de fonctionnaire passé avec succès, etc.) ;
  • Vous prenez soin de lisser votre profil d’épargnant pendant plusieurs mois : pas de découverts bancaires et pas de dépenses compulsives, pour que vos relevés soient immaculés ;
  • Vous empruntez sur une durée plus courte : pour la banque, le risque diminue en même temps que le nombre d’années de remboursement ;
  • Vous disposez d’un apport personnel conséquent, suffisant pour couvrir au moins les frais d’acquisition (environ 10 %) ;
  • Vous bénéficiez d’aides à l’acquisition venant s’adosser à votre prêt immobilier (prêt à taux zéro, prêt d’accession sociale, prêt Action logement, prêt fonctionnaire…) ;
  • Vous achetez un bien immobilier dans de bonnes conditions : un logement jouissant d’un bon emplacement, pas trop éloigné de votre lieu de travail, et payé au prix du marché.

En somme, pour rassurer sa banque, mieux vaut être fourmi que cigale ! Et préparer son dossier de crédit immobilier en conséquence.

Quels éléments du crédit pouvez-vous négocier ?

Préparer votre dossier de crédit immobilier, c’est aussi prévoir en amont les points sur lesquels vous pourrez négocier pour alléger le poids de votre emprunt. Trois éléments majeurs sont concernés.

Le taux d’intérêt. À condition de préparer un dossier de crédit immobilier solide et bénéficiant de nombreux atouts, vous serez en mesure de négocier un taux d’intérêt plus bas. Les banques appliquent généralement des taux en fonction de la qualité du dossier, de « médiocre » à « excellent ». Faites en sorte d’être dans cette dernière catégorie. Et un conseil : optez toujours pour un taux fixe, plus sécurisant.

L’assurance emprunteur. Bien qu’elle ne soit pas obligatoire, l’assurance est imposée par la plupart des banques. Et peut peser bien lourd dans votre budget. Pour autant, sachez que vous n’êtes pas contraint d’accepter l’offre faite par votre banque : la délégation d’assurance vous permet d’aller signer dans un autre établissement, à condition de souscrire les garanties exigées. Le gain peut être considérable. 

La garantie. Réfléchissez à deux fois si votre banquier vous propose l’option de l’hypothèque par défaut. En guise de garantie, vous pouvez opter pour la caution, plus intéressante et moins coûteuse, via une société de cautionnement par exemple. En outre, les commissions versées lors de la souscription du crédit peuvent être récupérées en partie à l’échéance du prêt, si vous vous êtes montré bon emprunteur !

N’oubliez pas : un dossier de demande de crédit bien préparé est un dossier gagnant !

Pour aller plus loin : 

Qu’en pensez-vous ?

Vous devez être connecté pour accéder à ce formulaire.